Finansowanie nieruchomości

Odwrócona hipoteka jest reklamowana jako produkt mający poprawić jakość życia seniorów, którym standardowa emerytura często nie wystarcza na zaspokojenie podstawowych potrzeb. Czy jest to korzystne rozwiązanie? Jakie są jego plusy i minusy?

Odwrócona hipoteka jest odwrotnością kredytu hipotecznego. Kredytobiorca spłaca kredyt hipoteczny w określonych ratach, by móc wejść w posiadanie nieruchomości, a przez ten czas ma prawo do jej użytkowania. Z kolei hipoteka odwrócona ma w założeniu umożliwić odzyskanie pieniędzy ulokowanych w nieruchomości i wykorzystanie ich na własne potrzeby. Właściciele nieruchomości będą mogli powiększyć swoje dochody o kwoty świadczeń wypłacanych okresowo przez określony czas. Wysokość tych świadczeń zależy od wartości nieruchomości oraz od wieku świadczeniobiorcy.

O odwróconą hipotekę mogą się ubiegać osoby będące właścicielami nieruchomości bądź jej części, albo mające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bądź prawo użytkowania wieczystego gruntu. Nie trzeba się przy tym wykazywać zdolnością kredytową. Środki uzyskane w ten sposób nie podlegają opodatkowaniu ani nie są wliczane do dochodu stanowiącego kryterium przyznania dodatkowych świadczeń. Oferta jest skierowana do wszystkich niezależnie od wieku, lecz jest zoptymalizowana pod kątem osób starszych – najkorzystniejsza jest dla beneficjentów w wieku 65-67 lat.

Musimy jednak pamiętać, że ustanowienie odwróconej hipoteki na nieruchomości nakłada na jej właściciela pewne obowiązki i ograniczenia. Musi on dbać o stan nieruchomości, by jej wartość się nie obniżyła. Jest on więc zobowiązany do dokonywania wszystkich niezbędnych napraw. Musi także regulować wszelkie należne podatki związane z tą nieruchomością.

Jakie są wady tego rozwiązania? Jednym z głównych zarzutów jest nieopłacalność. Wartość nieruchomości dla celów hipoteki odwróconej jest określana przez bank. Jest więc ryzyko, że instytucje przyznające środki mogą zaniżać wspomnianą wartość. Kwota otrzymana przez świadczeniodawcę jest poza tym obniżana o różne dodatkowe opłaty na rzecz kredytodawcy. Szacuje się, że w praktyce można otrzymać między 30 a 60% wartości nieruchomości.

Poza tym występuje utrudnienie w przekazaniu takiej nieruchomości w spadku. Spadkobiercy mają jedynie prawo do części wartości nieruchomości, jaka pozostała po wypłaceniu kredytobiorcy dotychczasowych kwot świadczeń oraz odliczeniu kosztów kredytodawcy. Mogą zatrzymać nieruchomość tylko w sytuacji, gdy zdecydują się na spłacenie kredytu zaciągniętego przez spadkodawcę.

Każdy przypadek należy więc analizować indywidualnie. Osoby, które otrzymują niską emeryturę, a zarazem są właścicielami nieruchomości o sporej wartości rynkowej i nie mają komu przekazać jej w spadku, mogą skorzystać na odwróconej hipotece i nie martwić się o koszty utrzymania. Natomiast dla innych to rozwiązanie może się okazać mało korzystne – dlatego należy przeanalizować różne czynniki, najlepiej z pomocą fachowego doradcy.