Finansowanie nieruchomości

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości, mającym służyć zabezpieczeniu wierzytelności. Innymi słowy, zabezpieczenie na czyjejś własności (w tym przypadku nieruchomości) ma zagwarantować spłatę długu.

Ustanowienie hipoteki wymaga formy aktu notarialnego – z wyjątkiem hipoteki na rzecz banku, gdy wystarczy zachowanie formy pisemnej. Hipotekę ustanawia sąd wieczystoksięgowy poprzez wpis do księgi wieczystej (w dziale IV). Hipoteką można obciążyć nieruchomość lub ułamkowy udział w niej (w sytuacji współwłasności), użytkowanie wieczyste, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, a także prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Możliwe są hipoteki:

• umowne – ustanowione w drodze umowy między wierzycielem a właścicielem nieruchomości;

• przymusowe – ustanawiane bez zgody właściciela zwykle wskutek jego zaniedbań; podstawą jest tytuł wykonawczy, postanowienie sądu, postanowienie prokuratora, decyzja administracyjna lub zarządzenie zabezpieczenia;

• łączne – powstałe w chwili podziału nieruchomości, obciążające wszystkie części powstałe wskutek podziału; wierzyciel może żądać zaspokojenia z dowolnej obciążonej nieruchomości.

W przeszłości istniał jeszcze podział na hipoteki zwykłe i kaucyjne. Ten pierwszy rodzaj zabezpieczał istniejącą wierzytelność o określonej wysokości. Natomiast ten drugi zabezpieczał wierzytelności o nieustalonej wysokości, mogące także powstać w przyszłości, np. odsetki za zwłokę czy kredyty indeksowane bądź denominowane w walucie obcej. Od 20 lutego 2011 r., wskutek nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece, nie można ustanawiać nowych hipotek kaucyjnych, lecz te już ustanowione nadal figurują w księgach wieczystych do czasu ich wykreślenia.

Na podstawie hipoteki wierzyciel może dochodzić swoich praw z nieruchomości niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Dlatego przed nabyciem nieruchomości należy sprawdzić księgę wieczystą, czy są w niej ujawnione obciążenia hipoteczne, ponieważ nowy właściciel staje się dłużnikiem hipotecznym.

Wierzycielowi hipotecznemu przysługuje pierwszeństwo w zaspokojeniu roszczeń przed wierzycielami osobistymi – takimi, na rzecz których nie ustanowiono hipoteki. W przypadku, gdy nieruchomość jest obciążona więcej niż jedną hipoteką, pierwszeństwo mają hipoteki wpisane wcześniej.

Hipoteka wygasa z chwilą uregulowania wierzytelności, której dotyczy, np. spłaty kredytu. Jednak jej wykreślenie z księgi wieczystej nie następuje samoczynnie. Właściciel nieruchomości musi złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki do sądu wieczystoksięgowego i załączyć dokumenty potwierdzające uregulowanie zobowiązania – np. oświadczenie banku o spłacie kredytu.