Finansowanie nieruchomości

Kredyt hipoteczny jest dla wielu z nas jedyną szansą na kupno własnego mieszkania bądź domu. O kredyt może się starać każdy, jednak nie każdy go otrzyma. Na jakie przeszkody możemy trafić? O tym piszemy poniżej.

Zdolność kredytowa

Zdolność kredytowa jest definiowana jako zdolność kredytobiorcy do spłaty kredytu; inaczej – prawdopodobieństwo, że klient w czasie wskazanym w umowie spłaci zobowiązanie. Od zdolności kredytowej zależy, czy otrzymamy kredyt, a jeśli tak, to w jakiej maksymalnej kwocie.

Co wpływa na zdolność kredytową? Podstawowe kryterium to oczywiście dochody, rozpatrywane także w stosunku do kosztów utrzymania potencjalnego kredytobiorcy – dlatego może paść pytanie o wysokość stałych opłat takich jak czynsz lub rachunki za prąd. Ważna jest także stabilna sytuacja finansowa, więc bierze się pod uwagę formę zatrudnienia oraz wiarygodność naszego pracodawcy i jego pozycję na rynku. Przy tym wymogi banków bywają zróżnicowane – np. jeden bank wymaga umowy o pracę, inny bierze pod uwagę umowy cywilnoprawne. Sprawdza się także historię kredytową – dotychczasowe zobowiązania finansowe i terminowość ich regulowania. Istotne są również obecnie spłacane kredyty i pożyczki, a także debety na koncie i posiadane karty kredytowe.

Podstawowe wytyczne dla banków przy określaniu zdolności kredytowej zawarte są w tzw. rekomendacji T. Według tej rekomendacji wysokość raty kredytu nie może być wyższa niż 50% miesięcznych dochodów netto kredytobiorcy. W przypadku osób o dochodach wyższych niż średnia krajowa dopuszczalna jest rata kredytu nie wyższa niż 65% dochodu miesięcznego netto.

Z kolei rekomendacja S określa zalecenia dotyczące wieku kredytobiorcy i dopuszczalnego okresu kredytowania. Na przykład wprowadzone zostały ograniczenia dotyczące kredytobiorców, którzy w momencie spłaty osiągną wiek emerytalny. Rekomendowany czas kredytowania to 25 lat, a maksymalny – 35 lat.

Wkład własny

Od kilku lat wkład własny jest obowiązkiem każdej osoby zaciągającej kredyt hipoteczny. Wytyczne co do wkładu własnego są również zawarte w rekomendacji S. Określa ona wskaźnik LTV (Loan to Value) – stosunek wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia – w tym przypadku kredytowanej nieruchomości. Wskaźnik ten od kilku lat stopniowo maleje, a co za tym idzie – wysokość wymaganego wkładu własnego wzrasta. Przykładowo, w 2014 r. wymagany był co najmniej 5-procentowy wkład własny, w 2015 r. musiał on wynosić 10%, w 2016 – 15%, a obecnie, w 2017 r. – 20%. Jednak istnieje inna opcja dla osób, które nie mogą zgromadzić wymaganego wkładu własnego – może on wynosić 10% pod warunkiem, że pozostała część zostanie ubezpieczona lub dodatkowo zabezpieczona we wskazany sposób.